K nabytí nemovitosti koupí, darováním nebo dědictvím se vážou specifické daňové povinnosti.
K nabytí nemovitosti koupí, darováním nebo dědictvím se vážou specifické daňové povinnosti. Některé případy podléhají dani z nabytí nemovitých věcí, jiné dani z příjmů či DPH a některé oznamovací povinnosti. Víte, kdo je poplatníkem těchto daní a kdo je naopak od danění osvobozen?
Daň z koupě nemovitosti
Pokud kupujete, respektive prodáváte dům, pak vždy počítejte s platbou daně z převodu nemovitosti. Tento termín se ale již nepoužívá. Daň z převodu nemovitosti je nyní označována jako daň z nabytých nemovitých věcí. Tuto daň odvádí prodávající a její sazba činí 4 % z nabývací ceny. Nabývací cenu lze snížit o uznatelné výdaje, kterými jsou například znalecký posudek nebo náklady na přípravu kupní smlouvy.
Daň z nabytí v současnosti odvádí prodávající neboli převodce, za její úhradu ale ručí nabyvatel. Poplatníkem daně z nabytí nemovitosti může být i kupující, pokud se tak strany dohodnou. Tuto informaci je však nutné uvést do kupní smlouvy nejlépe ve znění „Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel“. Na ostatní formulace nemusí brát finanční úřad zřetel.
Ve schvalovacím procesu je v současnosti novela zákona, podle které bude definitivním plátcem daně z nabytí vždy nabývající osoba, tedy kupující. Touto legislativní změnou sladíme úpravu s většinou zemí Evropské unie.
Pokud je předmětem prodeje nová nemovitost do pěti let od zkolaudování, vztahuje se na ni platba daně z přidané hodnoty. Platba DPH se dotýká také nemovitostí užívaných méně než 5 let, případně budov, které prošly významnou rekonstrukcí.
Daň z dědění nemovitosti
Na bezúplatné nabytí nemovitostí se vztahuje specifický daňový režim. V minulosti se odváděla daň dědická, případně daň darovací, nad kterými nyní souhrnně převzala záštitu daň z příjmů.
Nabytí nemovitosti děděním je osvobozeno od daně z příjmů. Na zděděnou nemovitost se ale vztahuje oznamovací povinnost, kterou je třeba splnit, pokud hodnota příjmu přesáhla pět milionů korun. Skutečnost oznamuje nabyvatel finančnímu úřadu vždy po skončení kalendářního roku. Tuto povinnost za žádných okolností nepodceňujte. Při neohlášení hrozí finanční pokuta až ve výši 15 % z utajeného příjmu.
Daň z darování nemovitosti
V případě získání nemovitosti darem jsou od daně z příjmů osvobozeni příbuzní v linii přímé a v linii vedlejší, stejně jako osoby, se kterými žil dárce alespoň jeden rok před darováním ve společné domácnosti. Přestože jsou tyto osoby osvobozeny od daně z příjmů, opět se na ně vztahuje oznamovací povinnost, pokud získaná hodnota převýší pět milionů korun.
Na všechny ostatní obdarované se vztahuje 15% daň z příjmů, která se v daňovém přiznání eviduje jako bezúplatný příjem.
Od daní osvobozené družstevní byty
Specifickým je také převod družstevního bytu, který je vždy osvobozen od daně z přidané hodnoty. Proto ani u nových bytů nedochází ke zvýšení kupní ceny o DPH. Zároveň je od daně z nabytí také osvobozen převod členských práv v družstvu.
Zmíněné výhody vyrovnává skutečnost, že družstevní byt nelze zahrnout do daňových odpisů. Tato nevýhoda se dotýká hlavně podnikatelů, kteří si plánují družstevní byt pořídit jako investici k pronájmu.
A pokud dochází k převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví, pak ani tento převod nepodléhá dani z nabytí nemovitosti. Tato skutečnost ale neplatí pro družstevní nebytové prostory, kromě garáží, sklepů a komor.
